Alokairu kontratuak hainbat alderdi ditu. Honen alderdi garrantzitsu bat jabeak eta maizterrarekiko dituen betebeharrak dira. Jabearen betebeharrei dagokienez, "maizterrak alokairu kontratuan oinarrituta espero dezakeen gozamena" da abiapuntua. Azken finean, jabearen betebeharrak maizterraren eskubideekin lotura estua dute. Zehazki, abiapuntu horrek bi betebehar garrantzitsu esan nahi ditu jabearentzat. Lehenik eta behin, 7. artikuluak: 203 BWren betebeharra elementua maizterraren eskura jartzeko. Gainera, errentatzaileari mantentze-betebeharra aplikatzen zaio, edo beste modu batera esanda, Holandako Kode Zibilaren 7. artikuluan: 204. artikuluko akatsen erregulazioa. Jabearen bi betebeharrek zer esan nahi duten zehazki, blog honetan jarraian eztabaidatuko da.
Alokatutako etxebizitza eskuragarri jartzea
Errentariaren lehen betebehar nagusiari dagokionez, Holandako Kode Zibilaren 7.artikuluak ezartzen du errentatzailea behartuta dagoela alokairuko ondasunak maizterraren eskura jarri eta adostutako erabilerarako beharrezkoa den neurrian uzteko. Erabilera adostua, esate baterako, alokairua da:
- espazio bizigarri (independentea edo ez-autonomoa);
- negozio espazioa, txikizkako espazioaren zentzuan;
- gainerako negozio espazioak eta bulegoak 7. artikuluan deskribatutako moduan: 203a BW
Garrantzitsua da alokairu kontratuan argi eta garbi deskribatzea alderdiek zein erabilera adostu duten. Azken finean, jabeak bere betebeharra bete ote duen galderaren erantzuna alderdiek errentamendu-kontratuan deskribatutakoaren araberakoa izango da alokatutako etxebizitzaren helmugari dagokionez. Horregatik, garrantzitsua da alokairuan destinoa edo, gutxienez, erabilera adieraztea, baita maizterrak horren arabera espero dezakeena zehatzago deskribatzea ere. Testuinguru horretan, adibidez, alokatutako etxebizitza modu zehatz batean erabiltzeko beharrezkoak diren oinarrizko instalazioei buruzkoa da. Adibidez, eraikin bat txikizkako espazio gisa erabiltzeko, maizterrak mostradorearen, apal finkoen edo banaketa hormen erabilgarritasuna ere zehaz dezake, eta alokatutako espazio baterako baldintza guztiz desberdinak zehaztu ditzake, adibidez, paper zaborra edo txatarra biltegiratzeko. plantea daitekeen testuinguru horretan ezar daiteke.
Mantentze-betebeharra (lehenetsitako likidazioa)
Jabearen bigarren betebehar nagusiaren testuinguruan, Holandako Kode Zibilaren 7. Artikuluak ezartzen du jabeak akatsak konpontzera behartuta dagoela. Akats baten bidez ulertu beharrekoa Kode Zibilaren 206. artikuluan: 7. artikuluan sakontzen da: akatsa ondasunen baldintza edo ezaugarria da eta horren ondorioz, ondasunak ezin dio maizterrari maizterrari espero dezakeen gozamena eman. alokairu kontratuaren oinarria. Gauzak horrela, Auzitegi Gorenaren arabera, gozamenak alokatutako etxebizitzaren egoera edo haren jabetza materialak baino gehiago biltzen ditu. Gozamena mugatzen duten beste zirkunstantzia batzuek ere akatsa izan dezakete 204. artikuluko 7 BWren arabera. Testuinguru horretan, kontuan hartu, adibidez, alokatutako etxebizitzaren aurreikusitako irisgarritasuna, irisgarritasuna eta itxura.
Termino zabala den arren, maizterraren gozamena mugatzen duten inguruabar guztiak biltzen dituena, maizterraren itxaropenak ez ditu batez besteko maizter baten itxaropenak gainditu behar. Beste modu batera esanda, horrek esan nahi du maizterrak ezin duela ondo zaindutako jabetza baino gehiago espero. Gainera, alokatzeko objektuen kategoria desberdinek bakoitzak bere itxaropenak sortuko dituzte, jurisprudentziaren arabera.
Nolanahi ere, ez dago akatsik alokairuko objektuak maizterrari espero ez duen gozamena ematen ez badio:
- errentari edo arriskuagatik maizterrari egotz dakiokeen inguruabarra. Adibidez, alokatutako etxebizitzan akats txikiak legezko arriskuen banaketa kontuan hartuta maizterraren konturako dira.
- Maizterrari pertsonalki lotutako inguruabarra. Horrek, adibidez, tolerantzia-muga oso txikia izan dezake beste maizterren bizitzeko ohiko zaratei dagokienez.
- Hirugarrenen egiazko asaldura, hala nola, trafikoaren zaratak edo alokatutako etxebizitzaren ondoko terraza bateko zaratak.
- Benetako asaldurarik gabeko baieztapena, adibidez, maizterreko bizilagun batek maizterraren lorategian pasabidea izateko eskubidea besterik ez duela esaten dio, benetan erabili gabe.
Zorrak, jabeak betebehar nagusiak hausten baditu
Errentatzaileak ezin badu alokatutako etxebizitza maizterraren eskura garaiz jarri, osorik edo batere, orduan gabezia dago jabearen aldetik. Gauza bera gertatzen da akatsen bat baldin badago. Bi kasuetan, gabeziak jabearentzako zigorrak dakartza eta maizterrari zenbait eskumen ematen dizkio testuinguru horretan, esate baterako:
- Betetzea. Orduan, maizterrak errentatzaileari eska diezaioke alokatutako ondasunak garaiz eskuratzeko, osorik edo guztietan, edo akatsa konpontzeko. Hala ere, maizterrak jabea konpontzea eskatzen ez duen bitartean, jabeak akatsa ez du konponduko. Hala ere, erremedioa ezinezkoa edo arrazoizkoa bada, errentatzaileak ez du horrelakorik egin beharrik. Aldiz, errentatzaileak konponketari uko egiten badio edo garaiz egiten ez badu, maizterrak berak akatsa konpondu ahal izango du eta horren kostuak errentatik kenduko ditu.
- Alokairuaren murrizketa. Maizterraren alternatiba da alokatutako etxebizitza errentatzaileak garaiz edo osorik eskuragarri jartzen ez badu edo akatsen bat badago. Errentaren murrizketa auzitegiari edo errentaren balorazio batzordeari eskatu behar zaio. Erreklamazioa maizterrak jabeari akatsaren berri eman eta 6 hilabeteko epean aurkeztu behar da. Une horretatik aurrera, alokairuen murrizketak ere eragina izango du. Hala ere, maizterrak epe hori iraungitzen uzten badu, alokairua murrizteko eskubidea murriztu egingo da, baina ez da iraungiko.
- Alokairu-kontratua bertan behera uztea, alokairu faltak gozamena guztiz ezinezkoa bihurtzen badu. Errentariak konpondu behar ez duen akatsen bat, adibidez, konponbidea ezinezkoa delako edo emandako egoeretan berarengandik arrazoiz espero ezin diren gastuak eskatzen dituena, baina horrek maizterrak espero dezakeen gozamena guztiz ezinezkoa bihurtzen du, bai errentariak errentamendua desegiten du. Bi kasuetan, judizioz kanpoko adierazpen baten bidez egin daiteke. Askotan, ordea, alderdi guztiak ez daude ados desegitearekin, beraz, prozedura judizialak jarraitu behar dira.
- Konpentsazio. Erreklamazio hori maizterrari zor zaio soilik gabezia, hala nola akatsen bat egotea, errentatzaileari egotzi ahal bazaio. Hori gertatzen da, adibidez, akatsa errentamenduan sartu ondoren sortu bada eta errentatzaileari egotz dakioke, adibidez, alokatutako etxebizitzan ez duelako behar adinako mantentze-lanik egin. Baina, gainera, errentamendua egin zenean akatsen bat zegoen eta errentatzaileak momentu hartan horren berri bazuen, jakin beharko luke edo maizterrari jakinarazi alokatutako etxebizitzak ez duela akatsik.
Errentariak edo jabeak al zaude auzian jabeak baldintzak betetzen dituen ala ez jakiteko? Edo gehiago jakin nahi al duzu, adibidez, jabeari zigorrak ezartzeari buruz? Ondoren, jarri harremanetan Law & More. Gure higiezinen abokatuak alokairuan zuzenbidean adituak dira eta legez laguntza edo aholkularitza eskaintzen dizute. Maizterra edo jabea izan, at Law & More ikuspegi pertsonala hartzen dugu eta zurekin batera zure egoera berrikusiko dugu eta estrategia (jarraipena) zehaztuko dugu.
