Errentaren babesa

Herbeheretan ostatu bat alokatzen duzunean, automatikoki alokatzeko babes eskubidea duzu. Gauza bera gertatzen da zure maizterrekin eta azpieskinekin. Printzipioz, errentaren babesak bi alderdi ditu: alokairuaren prezioa babestea eta errentaren babesa errentamendu kontratua amaitzearen aurka, errentatzaileak ezin baitu errentamendu kontratua amaitu besterik egin. Alokairuaren babesaren bi alderdiak etxebizitza sozialetako maizterrei aplikatzen zaizkien arren, ez da hori doako sektoreko etxebizitzen maizterren kasuan. Blog honetan alokairuaren babesa zein den eta noiz eta zer dakar alokairua amaitzearen testuinguruan alokairuaren prezioaren babesa edo alokairua babesteak. Baina, lehenik eta behin, blog honetan, bizileku izendatutako baldintza aztertzen da, errentamendua babesteko aplikazio orokorrerako.

Alokatzeko babesa Irudia

Bizitzeko espazioa

Alokairua babesteari buruzko legezko xedapenak aplikatzeko, lehenik eta behin bizitzeko espazioari buruzko kontua izan behar da. Herbehereetako Kode Zibilaren 7. artikulua: 233. arabera, bizigarritzat ulertu behar da eraikitako ondasun higiezin bat dela, etxebizitza independente edo ez autonomo gisa, karabana edo bizileku iraunkorrerako pentsatutako stand gisa alokatzen den neurrian. Beraz, ez da aparteko bereizketarik egiten alokairua babesteko ostatu independiente edo autonomoak ez dituzten maizterren artean.

Bizitzeko espazioaren kontzeptuak ondasun higiezinak ere barne hartzen ditu, hau da, bere izaeragatik etxearekin, karabanarekin edo zelaiarekin lotura estua duten edo alokairu hitzarmenaren arabera horren parte diren instalazioak. Etxebizitza multzo batean, adibidez, eskailerak, galeriak eta korridoreak eta instalazio zentralak izan daitezke, kontratu bidez izaera publikoa ez duten espazio gisa izendatzen badira.

Hala ere, ez dago bizi-espaziorik Holandako Kode Zibilaren 7. atalaren 233. esanahian:

  • bizitzeko espazioa epe laburrean erabiltzea; hori horrela den ala ez, erabileraren izaeraren arabera zehazten da, adibidez opor-etxe edo truke-etxe gisa. Zentzu horretan, iraupen laburrak erabilerari egiten dio erreferentzia eta ez adostutako denborari;
  • menpeko bizi espazioa; hori gertatzen da etxea espazio komertzialarekin batera alokatzen bada; kasu horretan, etxea alokatutako negozio espazioaren zati da, beraz, etxebizitzaren baldintzak ez, baina negozio espazioari buruzko xedapenak etxebizitzari aplikatuko zaizkio;
  • houseboat bat; hori Herbehereetako Kode Zibilaren 7. artikulua: 233. artikuluko definizio juridikoarekin bat ez datorren fenomenoa da. Etxebizitza hori ezin da normalean ondasun higiezintzat hartu, lurzoruarekin edo bankuarekin lotura iraunkorrik ez dagoelako.

Alokairuaren prezioa babestea

Goian deskribatutako bizitokiaren baldintza betetzen bada, maizterrak lehenik eta behin alokairuaren prezioen babesaz gozatuko du. Kasu horretan, abiapuntu hauek aplikatuko dira:

  • kalitatearen arteko erlazioak, alokatutako ostatuaren kokapena eta horregatik ordaindu behar den errentaren artean, arrazoizkoa izan behar du;
  • maizterrak aukera du une oro alokairu batzordeak hasierako alokairuaren prezioa ebaluatzeko; errentamendua hasi eta 6 hilabeteko epean soilik posible da; Alokairu Batzordearen erabakia loteslea da, baina auzitegiko auzitegira aurkez daiteke oraindik berrikusteko;
  • jabeak ezin du errenta igoera mugagabearekin jarraitu; Alokairu igoerari legezko muga zehatzak aplikatzen zaizkio, hala nola ministroak zehazten duen alokairu gehieneko igoera portzentajea;
  • alokairua babesteari buruzko legezko xedapenak derrigorrezko legeak dira, hau da, jabeak ezin du horietatik aldatu errentamendu-kontratuan maizterraren kalterako.

Bide batez, adierazitako printzipioak etxebizitza sozial baten maizterrari bakarrik aplikatzen zaizkio. Alokairu arautuko sektorearen barruan dagoen bizigunea da eta, beraz, alokairu libreko edo doako sektoreari dagokion bizigunea bereiztu behar da. Etxebizitza liberalizatu edo doakoen kasuan, alokairua hain da handia, non maizterra ez baita alokairurako dirulaguntza jasotzeko eskubidea eta, beraz, legearen babesetik at geratzen da. Etxebizitza liberalizatuen eta sozialen arteko muga gutxi gorabehera hilean 752 euroko alokairuaren prezioan dago. Adostutako alokairuaren prezioak zenbateko hori gainditzen badu, maizterrak ezin izango du goian deskribatutako printzipioetan oinarritu, orduan liberalizatutako etxebizitza baten alokairuari buruzkoa baita.

Alokairuaren babesa alokairu kontratua amaitzearen aurka

Hala ere, alokairuen babesaren beste alderdia aplikatzeko, ez da bereizketarik egiten etxebizitza sozialen eta etxebizitza liberalizatuen maizterren artean. Beste modu batera esanda, horrek esan nahi du bizitzeko espazioen maizter guztiak neurri handi batean eta automatikoki babesten direla alokairu kontratua amaitzearen aurka, jabeak ezin duela alokairu kontratua soilik bertan behera utzi. Testuinguru horretan, maizterra bereziki babestuta dago:

  • jabeak amaitzeak ez du errentamendu kontratua amaitzen Holandako Kode Zibilaren 7.: 272 artikuluaren arabera.; printzipioz, jabeari dagokio lehenik eta behin alokairu kontratua amaitzen saiatzea elkarren adostasunez. Horrek funtzionatzen ez badu eta maizterrak ez du amaiera onartzen, jabearen bajak ez du benetan alokairu kontratua amaitzen. Horrek esan nahi du alokairu kontratuak ohi duen moduan jarraitzen duela eta jabeak alokairu kontratua amaitzeko legezko erreklamazioa aurkeztu behar duela barruti azpiko auzitegian. Kasu horretan, alokairu kontratua ez da amaituko auzitegiak jabearen baja eskaerari buruzko erabakirik ez duen erabakia hartu arte.
  • Herbehereetako Kode Zibilaren 7. artikulua: 271 kontuan hartuta, jabeak baja emateko arrazoia adierazi beharko du; jabeak alokairu kontratua etetera badago, aipatu Kode Zibileko artikuluko izapideak bete beharko ditu. Iragarki epeaz gain, amaiera emateko arrazoia izapide garrantzitsua da testuinguru honetan. Errentatzaileak, beraz, baja emateko arrazoietako bat adierazi beharko du baja emateko jakinarazpenean, Holandako Kode Zibileko 7. artikuluan: 274 paragrafoak dioen moduan:
  1. maizterra ez da maizter on bat bezala jokatu
  2. epe finkoko alokairuari dagokio
  3. errentatzaileak premiazkoa du alokairua bere erabilerarako
  4. maizterra ez dago ados alokairu kontratu berri bat egiteko arrazoizko eskaintzarekin
  5. jabeak alokatutako lurzoruaren erabilera gauzatu nahi du baliozko zonifikazio plan baten arabera
  6. errentariaren amaierako errentaren interesak errentariaren jarraian maizterrarenak baino handiagoak dira (errentariaren errentamenduaren kasuan)
  • errentamendua epaileak soilik amaitu dezake Holandako Kode Zibilaren 7. artikuluan: 274 1. paragrafoan adierazitako arrazoiengatik; Aipatutako arrazoiak zehatzak dira: hau da, auzitegien aurrean prozedura judizialak egiten badira, alokairu kontratua beste arrazoi batzuengatik amaitzea ezinezkoa da. Aipatutako arrazoiren bat sortzen bada, auzitegiak maizterrari amaiera emateko eskaera ere eman beharko dio. Kasu horretan, beraz, ez dago interesak (gehiago) haztatzeko aukerarik. Hala ere, salbuespen bat aplikatzen zaio puntu honi premiazko erabilera pertsonalerako amaiera emateko lurrari dagokionez. Erreklamazioa onartzen denean, auzitegiak kaleratzeko denbora ere zehaztuko du. Hala ere, jabearen baja eskaera baztertzen bada, dagokion errentamendua ezingo du berriro amaitu hiru urtez.

Alokairu Merkatuen Mugimendu Legea

Aurretik, errentaren babesa praktikan kritika ugari jasan zuen: errentaren babesa urrunegi joango zen eta etxebizitza jabe gehiago dago errenta babestea hain zorrotza ez balitz. Legebiltzarkidea sentikor agertu da kritika horrekin. Hori dela eta, legegileak 1ko uztailaren 2016etik aurrera alokairuko merkatuen transferentzia legea ezartzeko hautua egin du. Lege berri honekin, maizterraren babesa ez zen hain zorrotza bihurtu. Lege honen testuinguruan, hauek dira aldaketa garrantzitsuenak:

  • alokairu hitzarmenetarako bi urte edo gutxiagoko bizitoki independienteari dagokionez eta alokairu akordioetarako bost urte edo gutxiagoko bizimodu ez independenteari dagokionez, jabeak alokairu babesik gabe alokatzea ahalbidetu da. Horrek esan nahi du alokairu kontratua legearen arabera amaitzen dela adostutako epea igaro ondoren eta ez duela jabeak lehen bezala amaitu behar.
  • xede-taldeen kontratuak sartzearekin batera, jabeak errazagoa izan da xede-talde zehatz bati (ikasleei, esaterako) zuzendutako etxebizitzei buruzko alokairu-kontratua amaitzea. Maizterra jada ez bada xede talde zehatz batekoa eta, adibidez, jada ikasletzat jo ezin bada, jabeak azkentzeari ekingo dio premiazko erabilera pertsonala dela eta errazago eta azkarrago.

Maizterra zara eta jakin nahi al duzu zein alokairurako babesetarako gai zaren? Alokairu kontratua amaitu nahi duen jabea zara? Edo beste galderarik al duzu blog honi buruz? Ondoren, jarri harremanetan Law & More. Gure abokatuak alokairuen zuzenbidean adituak dira eta pozik daude aholkuak ematen. Legez ere lagun zaitzakete alokairuaren gatazkak prozedura judizialak ekartzen baditu.

Share