Zein dira zure eskubideak maizter gisa?

Maizter orok eskubidea du bi eskubide garrantzitsu: bizitzaz gozatzeko eskubidea eta alokairua babesteko eskubidea. Non maizterraren lehen eskubideari buruz eztabaidatu genuen errentariaren betebeharrak, maizterraren bigarren eskubidea blog bereizi batean zetorren errenta babestea. Horregatik, beste galdera interesgarri bat eztabaidatuko da blog honetan: zein beste eskubide ditu maizterrak? Bizitzaz gozatzeko eskubidea eta alokatzeko babesa ez dira maizterrak jabearen aurka dituen eskubide bakarrak. Adibidez, maizterrak hainbat eskubide jasotzeko eskubidea du, alokairua zeharkatzen ez duen eta ondasunak errentan hartzen ez dituen ondasunak eskualdatzeko testuinguruan. Bi eskubideak jarraian eztabaidatzen dira blog honetan.

Zein dira zure eskubideak maizter gisa?

Jabetza eskualdatzeak ez du errenta zeharkatzen

Herbehereetako Kode Zibilaren 1. artikuluaren 7. paragrafoak, etxebizitza eta merkataritza espazioetako maizterrei aplikatzen zaienak, honako hau dio:

"Alokairu-kontratuak lotzen dituen ondasunak eskualdatzeak (...) errentatzaileak jabearen eskubideak eta betebeharrak lagatzen ditu errentaren kontratutik eskuratzaileari.".

Maizterrari dagokionez, artikulu honek esan nahi du lehenik eta behin alokatutako ondasunen jabetza eskualdatzeak, adibidez jabeak beste bati saltzearen bidez, ez duela alokairu kontratua amaitzen. Horrez gain, maizterrak jabearen legezko oinordekoaren aurkako erreklamazioak egin ditzake, orain legezko oinordeko horrek jabearen eskubideak eta betebeharrak bere gain hartzen dituela. Orduan maizterrak zein erreklamazio dituen zehazteko, garrantzitsua da lehenik eta behin finkatzea errentatzaileak zein lege eta betebehar pasatzen dizkion bere legezko oinordekoari. Kode Zibilaren 3. artikuluaren 7. paragrafoko 226. paragrafoaren arabera, hauek dira batez ere errentariaren eskubideak eta betebeharrak, alokatutako ondasunen erabilerarekin lotura zuzena dutenak maizterrak ordaindu beharreko ordainagatik, hau da, errenta. Horrek esan nahi du maizterrak jabearen legezko oinordekotzaren aurka egin ditzakeen erreklamazioak, printzipioz, bere bi eskubide garrantzitsuenekin lotuta daudela: bizitzeko gozamen eskubidea eta alokairua babesteko eskubidea.

Sarritan, ordea, maizterrak eta jabeak alokairu kontratuan beste akordio batzuk ere hartzen dituzte beste edukiari dagokionez eta horiek klausuletan erregistratzen dituzte. Adibide arrunta maizterraren prebentzio eskubideari buruzko klausula da. Maizterrari entregatzeko eskubiderik ematen ez dion arren, jabeak eskaintzeko betebeharra suposatzen du: jabeak lehenik alokatutako etxebizitza maizterrari saltzeko eskaini beharko dio legezko beste ondorengo bati saldu ahal izateko. Hurrengo jabea ere lotuko al da klausula honen bidez maizterrarekiko? Jurisprudentzia ikusita, ez da horrela. Horrek xedatzen du maizterraren lehentasunezko eskubidea ez dagoela alokairuarekin zuzenean lotuta, beraz, alokatutako etxebizitza erosteko eskubideari buruzko klausula ez da jabearen legezko oinordekora igarotzen. Hori desberdina da maizterrak erosteko aukerari buruz eta jabeari aldizka ordaindu beharreko zenbatekoak azken erosketa konpentsatzeko elementu bat ere badu.

Azpierrentan

Gainera, Kode Zibilaren 7. artikuluak: 227. artikuluak honako hau dio maizterraren eskubideei dagokienez:

"Maizterra baimenduta dago alokatutako ondasunak erabat edo zati batean beste norbaiti erabil ditzan, errentatzaileak beste pertsonaren erabilerari arrazoizko eragozpenak egingo dizkiola suposatu behar ez badu."

Orokorrean, artikulu honetan argi ikusten da maizterrak eskubidea duela alokatutako ondasun osoa edo zati bat beste pertsona bati alokatzeko. Kode Zibilaren 7. artikuluaren 227. atalaren bigarren zatia kontuan hartuta, maizterrak ezin du, ondoren, errentan eman, errentatzaileak horren aurka egingo duela susmatzeko arrazoiak baditu. Zenbait kasutan, jabearen objekzioa agerikoa da, esate baterako, alokairu kontratuan azpiesarreren debekua sartzen bada. Kasu horretan, maizterrak ez du baimenik ematen. Maizterrak hala egiten badu, ordainetan isuna egon daiteke. Isun hori alokairu hitzarmenean azpierrentatzeko debekuarekin lotu behar da eta gehieneko zenbatekoarekin lotu behar da. Adibidez, Air B&B-ko logela bat alokatzea modu honetan debekatuta egon daiteke alokairuan, eta hori askotan gertatzen da.

Testuinguru horretan, Kode Zibilaren 7. artikulua: 244. artikulua ere garrantzitsua da bizitzeko espazioak azpierrentan jartzeko, hau da, bizitzeko espazioaren maizterrak ez duela bizitzeko espazio osoa alokatzeko baimenik ematen. Hori ez zaie bizitzeko espazioko zati bati aplikatzen, adibidez, gela bati. Beste modu batera esanda, maizterra printzipioz libre da bizitzeko espazio bat beste bati alokatzeko. Printzipioz, azpierrentatzaileak ere alokatutako etxebizitzan egoteko eskubidea du. Hori ere bada, maizterrak alokatutako etxebizitza berak utzi behar badu. Azken finean, Herbehereetako Kode Zibilaren 7.: 269. artikuluak xedatzen du jabeak legearen arabera azpierrartzen jarraituko duela, nahiz eta alokairu akordio nagusia amaitu den. Hala ere, baldintza hauek bete behar dira artikulu honen ondorioetarako:

  • Bizitzeko espazio independentea. Beste modu batera esanda, bizitzeko espazio bat sarbide propioa eta funtsezko instalazioak dituena, hala nola sukaldea eta komuna. Beraz, gela bat bakarrik ez da bizitzeko espazio independiente gisa ikusten.
  • Azpierrentamendu akordioa. Alokairu kontratuaren baldintzak betetzen dituen maizterraren eta azpierrentariaren arteko hitzarmena izatea, Kode Zibilaren 7. artikulua: 201. artikuluan azaltzen den moduan.
  • Errentamendu kontratua bizitzeko espazioen alokairuari dagokio. Beste modu batera esanda, maizterraren eta errentariaren arteko alokairu hitzarmen nagusiak legezko bizitokiaren xedapenak aplikatzen zaizkion espazioen errentamendu eta errentamenduarekin lotu behar du.

Aurreko xedapenak betetzen ez badira, azpiesleek oraindik ez dute eskubiderik edo titulurik errentatzaileari alokatutako etxebizitzan egoteko eskubidea eskatzeko, maizterraren eta jabearen arteko alokairu akordio nagusia amaitu ondoren, beraz, kaleratzea ere saihestezina berarentzat. Laguntzaileak baldintzak betetzen baditu, kontuan hartu beharko du jabeak sei hilabeteren buruan izapidetu dezakeela errentan hartzearen aurka, alokairua amaitutzat eman eta alokairua ebakuatzeko.

Bizitzeko espazioa bezala, espazio komertziala maizterrak ere alokatu dezake. Baina nola erlazionatzen du azpieskriptariak jabearekin kasu honetan, maizterrak horretarako baimenik ez badu edo alokatutako etxebizitza utzi behar badu? 2003. urterako bereizketa argia zegoen: jabeak ez zuen inolako loturarik azpieskendariarekin, azpisilagunak maizterrarekin harreman juridikoa besterik ez baitzuen. Ondorioz, azpieserrentariak ere ez zuen eskubiderik eta, beraz, jabearen aurkako erreklamazioa. Orduz geroztik, legea aldatu egin da puntu honetan eta ezartzen du maizterra eta errentariaren arteko alokairu akordio nagusia amaitzen bada, maizterrak zaindu beharko dituela errentan hartzailearen interesak eta posizioa, esate baterako, azpierrentariari prozedurarekin bat eginez. errentatzailea. Baina prozeduraren ondoren oraindik alokairu hitzarmen nagusia amaitzen bada, azpierrentariaren eskubideak ere amaituko dira.

Maizterra zara eta zalantzarik al duzu blog honi buruz? Ondoren, jarri harremanetan Law & More. Gure abokatuak alokairu zuzenbidearen arloan adituak dira eta pozik daude aholkuak ematen. Gainera, legez lagun zaitzakete alokairu gatazkak prozedura judizialak sortuz gero.

Share